物业服务企业与业主矛盾分析

随着商品化住宅的兴起,物业服务企业伴随而生,成为商品房管理的有力抓手。但是随着时间的推移,物业服务企业与业主之间却经常存在“小摩擦”,“小摩擦”处理不好就会演变成为大矛盾。而物业服务企业与业主之间的核心矛盾还在于经济问题,现在指出几点物业服务企业与业主之间的常见经济纠纷:

1、物业费的定价。根据《民法典》第二十四章相关内容,物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。由于物业费的定价是市场行为,这就需要物业服务企业制定合理收费价格,如果过度偏离周边区域的物业收费价格,则会导致业主的大量投诉,如果过低则不能覆盖其日常运行的必要费用。对于物业费的定价问题,对于成熟的物业服务企业,只要对比周边小区,统一价格,其实并不是太大的问题。

2、停车相关收费。根据《民法典》第二百七十五条,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。通俗来讲,可以理解为地上车位为业主共有,地下车位则属于开发建造者。由于经济水平的普遍提高,汽车的保有量也不断提高,停车费成为业主越来越关心的问题。由于商品房小区的地面车位有限,不少开发商在建设小区时配建了地下停车位。近年来,车位的价格持续走低,导致越来越多的业主不愿意购买车位,而部分开发商为了快速回笼资金,对于地下停车位采取“只卖不租”的行为或收取高额租金,导致业主只能选择地面停车位,而随着小区入住率的不断提高,地面车位拥挤成为必然的结果。这是急需解决的问题。

3、维修基金的使用。根据《民法典》第二百八十一条,建筑物及其附属设施的维修基金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。虽然明确规定了对于共有部分的维修相关事宜可以从维修基金支出,但是物业服务人同时负有维修义务。那么维修究竟是物业的责任,还是应当使用维修基金?由于无法明确界定,关于维修基金的使用成为突出问题,往往会引发激烈的矛盾。

4、公共收益的分配。根据《民法典》第二百八十二条,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。但在实际生活中,鲜有物业服务企业对公共收益的收入和支出进行审计后公示。这些公共收益往往被物业侵占,侵害了全体业主的权利。  围绕物业与业主之间的经济矛盾纠纷,各项法律、条例等都对业主委员会、业主大会做出了相关规定定。只有业主提高维权意识、积极行权,共同联合起来组建业主委员会,召开业主大会,对物业服务企业形成监督和约束,才能有效解决以上问题。随着时间推移,物业服务企业在市场中优胜劣汰,别有居心、拒不悔改者必定被市场淘汰,最终留下来的必定是业主所认可的物业服务企业。

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